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L'investissement peut être réalisé par une personne physique ou par une société non soumise à l'IS. Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les contribuables fiscalement domiciliés hors de France peuvent bénéficier du dispositif dès lors que les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Acquisition ou réhabilitation de logements locatifs de tourisme depuis 2005 - Demessine
Cas particuliers
Indivision
L'acquisition par une indivision d'un logement ouvre droit à la réduction d'impôt si toutes les conditions prévues par la loi sont respectées. Chaque indivisaire peut pratiquer une réduction d'impôt calculée sur la quote-part correspondant à ses droits dans l'indivision de la valeur d'acquisition du logement et, le cas échéant, du montant des travaux de réhabilitation réalisés.
En revanche, la mise en indivision du bien pendant la période d'étalement de la réduction d'impôt ou postérieurement, pendant la période d'engagement de location, entraînerait la remise en cause de l'avantage fiscal sous réserve de certaines exceptions.
Démembrement
La loi exclut expressément du dispositif les logements ou les titres dont le droit de propriété est démembré. Une exception à ce principe est toutefois prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Multipropriété
Les acquisitions en multipropriété, qui consistent à n'obtenir qu'un droit de jouissance pour des séjours limités, sont exclues du champ de l'avantage fiscal.
Nature de l'investissement
Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2010, la réduction d'impôt s'applique à l'acquisition, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, :
· d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située :
- dans une zone de revitalisation rurale (ZRR),
- dans toutes les communes inscrites sur la liste concernée en France par l'objectif n°2 des fonds structurels européens situées dans des agglomérations n'excédant pas 5 000 habitants,
- ou dans le périmètre d'intervention des établissements publics chargés de l'aménagement d'une agglomération nouvelle.
· d'un logement achevé avant le 1er janvier 1989 faisant l'objet de travaux de réhabilitation et achevé dans les 2 ans qui suivent l'acquisition du logement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans les stations classées en application des articles L. 133-11 et suivants du code du tourisme et dans les communes touristiques dont la liste est fixée par Décret. L'obligation de disposer d'un permis de construire pour bénéficier de la réduction d'impôt a été supprimée depuis le 1er janvier 2005.
Conditions de la réduction d'impôt
Pour bénéficier de la réduction d'impôt le propriétaire du logement doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant d'une résidence de tourisme.
Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'IS les associés doivent en outre s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de 9 ans pris par la société.
Note
Le propriétaire du logement peut toutefois se réserver des périodes d'occupation de son logement à condition qu'elles n'excèdent pas 8 semaines par an.
Les revenus provenant de la location du logement détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Enfin, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'hébergement par l'exploitant de la résidence de tourisme de travailleurs saisonniers.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit :
- en cas d'acquisition d'un logement neuf, la date de l'acquisition ;
- en cas d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, la date de l'achèvement ;
- en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter, la date de l'achèvement des travaux de réhabilitation.
Si l'engagement de location ou de conservation des parts n'est pas respecté, la réduction pratiquée fait l'objet, sauf exceptions, d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement.
Calcul de la réduction d'impôt
La base de la réduction d'impôt est constituée :
· pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, par le prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle n'est pas récupérée par le bailleur). Si les travaux ont été financés en partie à l'aide d'une subvention, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant de celle-ci ;
· pour les logements acquis en vue d'être réhabilités, la base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement…) auquel vient s'ajouter le montant de l'ensemble des travaux supportés par l'acquéreur (y compris la quote-part relative aux parties communes), dès lors qu'à l'achèvement de ceux-ci, l'ensemble des performances techniques attendues est satisfait ;
· pour l'acquisition par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés : la réduction d'impôt accordée à l'associé est calculée sur la quote-part du prix d'acquisition (défini ci-dessus) du logement par la société correspondant aux droits de l'associé.
La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement retenu dans la limite de :
· 50 000 € pour une personne seule,
· 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
Le taux de la réduction est fixé à :
· 25 % du prix d'achat du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf,
· 20 % du prix d'achat du logement et des travaux de réhabilitation en cas de réhabilitation.
La réduction d'impôt est accordée au titre de :
· l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure,
· l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter.
Depuis le 1er janvier 2005, la réduction d'impôt s'étale sur 6 ans au maximum.
La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation ou d'acquisition des logements et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison d'1/6ème des limites maximales de 50 000 € ou 100 000 €, puis, le cas échéant, pour le solde les 5 années suivantes dans les mêmes conditions.
Attention
Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois.
Exemple
Un couple marié ayant acquis un logement neuf dont le prix est de 80 000 € en 2005 bénéficiera d'une réduction d'impôt de : 80 000 € x 25 % = 20 000 € qui sera étalée sur cinq ans dans les conditions suivantes : 4 167 € en 2005 ; 4 167 € en 2006 ; 4 167 € en 2007 ; 4 167 € en 2008 ; 3 332 € en 2009.
Ce couple ne pourra bénéficier d'une nouvelle réduction d'impôt que pour un investissement réalisé en 2010.
Non cumul
Depuis le 1er janvier 2005 les travaux de réhabilitation déductibles des revenus fonciers sont éligibles à la réduction d'impôt. Toutefois, le contribuable qui en demande le bénéfice doit renoncer à la faculté de déduire ces dépenses pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction de l'amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels.
Les contribuables bénéficiant de cette réduction d'impôt ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier.
La réduction d'impôt n'est pas cumulable avec la réduction d'impôt pour investissement locatif dans une résidence hôtelière à vocation sociale.
Remise en cause de la réduction d'impôt
En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.
Lorsque l'investissement a été réalisé par un enfant à charge, l'engagement a été souscrit par le contribuable bénéficiaire de la réduction d'impôt au nom de celui-ci. Le non-respect de l'engagement par l'enfant à charge, même s'il intervient à une date où celui-ci n'est plus à la charge du contribuable, ou par son représentant légal, entraîne ipso facto la reprise de la réduction d'impôt accordée.
Il en est ainsi notamment en cas de :
· non-respect de l'engagement de louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme (défaut effectif de location, interruption de location supérieure à celle admise (1 mois), utilisation du logement par son propriétaire supérieure à 8 semaines au cours d'une année) ou de conserver les parts ;
· cession du logement pendant la période couverte par l'engagement. La cession du logement entraîne, soit la résiliation du bail, soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location ;
· inscription du logement (ou des parts) à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de neuf ans ;
· démembrement de la propriété du logement ou des parts pendant la période couverte par l'engagement, sous réserve de l'exception prévue en faveur du conjoint survivant ;
· déclassement de la résidence de tourisme ou de défaillance de l'exploitant de la résidence (se trouvant dans l'impossibilité de poursuivre la location).
Toutefois l'administration admet de ne pas remettre en cause la réduction d'impôt précédemment accordée lorsque le non-respect de l'engagement résulte :
· de l'expropriation pour cause d'utilité publique de la résidence,
· de l'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème catégories,
· du licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune,
· du changement de la situation matrimoniale du contribuable, sous certaines conditions,
· du décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune,
· du décès du contribuable célibataire, veuf ou divorcé. Les réductions d'impôt dont a bénéficié le contribuable avant son décès ne sont pas remises en cause. En revanche, aucune réduction d'impôt ne peut être accordée à ses héritiers, même si le décès est intervenu avant l'expiration de la période d'étalement de la réduction d'impôt.
Déclaration n° 2042 C
Les contribuables ayant effectué un investissement éligible en 2006 doivent inscrire : - ligne XC le montant des dépenses d'acquisition payées en 2006, - ligne XL le prix de revient du logement réhabilité. Ils doivent joindre à leur déclaration certains justificatifs. S'ils ont déjà bénéficié de cette réduction d'impôt sur leurs revenus de 2003 à 2005 , ils doivent reporter ligne XD les reports afférents aux acquisitions de logement en 2003 et ligne XF pour les investissements réalisés en 2004 ou 2005. Ces montants figurent sur l'avis d'impôt sur les revenus de 2002, 2003, 2004 ou 2005.
Sources
CGI, art. 199 decies E et 199 decies EA
Loi n° 2005-157, 23 févr. 2005, art. 20
Instr. 6 avr. 2006, BOI 5 B-14-06
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